Đề nghị TP.Thủ Đức tăng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất

TP. Thủ Đức – trung tâm phát triển mới của TP.HCM – đang là khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất hiện nay. Để công trình được thiết kế và cấp phép hợp pháp, việc nắm rõ hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng Thủ Đức là điều bắt buộc. Hai chỉ số này quyết định diện tích được phép xây, chiều cao công trình và khả năng phê duyệt hồ sơ xin giấy phép xây dựng. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ cách tính, quy định và ứng dụng thực tế của hai chỉ tiêu quan trọng này tại TP. Thủ Đức.

Khái niệm hệ số sử dụng đất là gì?

Trước khi xây dựng hay xin phép thi công công trình, chủ đầu tư cần nắm rõ hệ số sử dụng đất – một trong những chỉ tiêu quan trọng trong quy hoạch xây dựng đô thị Thủ Đức. Hiểu đơn giản, hệ số sử dụng đất (FAR – Floor Area Ratio) là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn bộ công trình và diện tích khu đất xây dựng.

Công thức tính hệ số sử dụng đất như sau:

 Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Diện tích khu đất

Trong đó:

• Tổng diện tích sàn là tổng diện tích của tất cả các tầng (không bao gồm tầng hầm, tum kỹ thuật, mái che cầu thang).
• Diện tích khu đất là phần diện tích được phép xây dựng theo sổ đỏ và quy hoạch.

 Ví dụ minh họa thực tế:

• Diện tích khu đất: 100 m²
• Công trình xây 3 tầng, mỗi tầng 70 m² → Tổng diện tích sàn = 210 m²
  → Hệ số sử dụng đất = 210 / 100 = 2,1

 Nghĩa là công trình có hệ số sử dụng đất là 2,1, phù hợp với quy định của khu dân cư có hệ số cho phép tối đa 2,5–3,0 tại TP. Thủ Đức.

 Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

• Giới hạn quy mô xây dựng: Giúp xác định tổng diện tích sàn tối đa được phép xây trên một lô đất.
• Điều tiết không gian đô thị: Đảm bảo sự thông thoáng, hài hòa giữa diện tích xây dựng và hạ tầng giao thông, cây xanh.
• Căn cứ pháp lý khi xin phép xây dựng: Nếu vượt hệ số cho phép, hồ sơ sẽ bị từ chối hoặc yêu cầu điều chỉnh thiết kế.

BK-Saigon hỗ trợ kiểm tra và tính toán hệ số sử dụng đất thực tế tại TP. Thủ Đức, giúp bạn thiết kế công trình đúng quy hoạch – dễ được cấp phép – hợp pháp ngay từ đầu.

Khái niệm mật độ xây dựng là gì?

Bên cạnh hệ số sử dụng đất, một chỉ tiêu quan trọng khác mà chủ đầu tư cần quan tâm là mật độ xây dựng. Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích được phép xây dựng và là căn cứ pháp lý khi lập bản vẽ thiết kế, xin giấy phép xây dựng tại TP. Thủ Đức, TP.HCM.

>>>>> Xem thêm: Dịch vụ xin giấy phép xây dựng tại Tp. HCM

 Mật độ xây dựng là gì?

Theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (QCVN 01:2021/BXD), mật độ xây dựng là tỷ lệ phần trăm giữa diện tích chiếm đất của công trình chính trên tổng diện tích lô đất.
Hiểu đơn giản: mật độ càng cao → phần công trình được phép xây càng lớn → không gian cây xanh và sân vườn càng ít.

Công thức tính mật độ xây dựng:

 Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất công trình / Tổng diện tích khu đất) × 100%

 Ví dụ minh họa thực tế

• Diện tích khu đất: 100 m²
• Diện tích chiếm đất của công trình (phần móng nhà): 60 m²
  → Mật độ xây dựng = (60 / 100) × 100% = 60%

Nghĩa là bạn được phép xây dựng phần công trình chính trên 60% diện tích đất, còn lại 40% phải dành cho sân, lối đi, cây xanh, giếng trời hoặc hệ thống thoát nước.

 Ý nghĩa của mật độ xây dựng

• Đảm bảo không gian sống hài hòa: Giúp khu dân cư thông thoáng, hạn chế tình trạng xây dựng chật kín.
• Căn cứ xét duyệt giấy phép xây dựng: Nếu thiết kế vượt mật độ cho phép, hồ sơ xin phép sẽ bị từ chối hoặc yêu cầu chỉnh sửa bản vẽ.
• Phù hợp quy hoạch Thủ Đức: Tùy từng khu vực (dân cư, thương mại, hỗn hợp), UBND TP. Thủ Đức quy định mật độ khác nhau, dao động từ 50% đến 80%.

BK-Saigon hỗ trợ tính toán mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và tra cứu quy hoạch thực tế tại TP. Thủ Đức, giúp chủ đầu tư thiết kế đúng luật, xin phép nhanh, khởi công hợp pháp.

Quy định hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng tại TP. Thủ Đức

Để đảm bảo đô thị phát triển bền vững, UBND TP. Thủ Đức áp dụng chặt chẽ quy chuẩn về hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng theo QCVN 01:2021/BXD của Bộ Xây dựng và các quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, 1/500 được phê duyệt. Việc hiểu rõ các chỉ số này giúp chủ đầu tư thiết kế công trình đúng quy hoạch, tránh bị trả hồ sơ khi xin giấy phép xây dựng.

Quy định hệ số sử dụng đất tại TP. Thủ Đức

Hệ số sử dụng đất (FAR) cho phép xác định tổng diện tích sàn xây dựng tối đa của công trình.
Tùy vào loại công trình và khu vực quy hoạch, TP. Thủ Đức áp dụng các mức sau:

Hệ số sử dụng đất cơ bản của từng lô đất (khu đất, thửa đất) (V)

được xác định theo lộ giới giao thông tiếp cận của lô đất. Phương pháp xác định hệ số sử dụng đất cơ bản (V) như sau:

• Lô đất có ít nhất 01 mặt tiếp giáp đường có bề rộng lộ giới ≥ 30m:
  Hệ số sử dụng đất cơ bản (V) 6,0 lần.

• Lô đất có ít nhất 01 mặt tiếp giáp đường có bề rộng lộ giới 16m ≤ L < 30m:
  Hệ số sử dụng đất cơ bản (V) 5,0 lần.

• Lô đất có ít nhất 01 mặt tiếp giáp đường có bề rộng lộ giới 6m ≤ L < 16m:
  Hệ số sử dụng đất cơ bản (V) 4,0 lần.

• Lô đất tiếp giáp đường có bề rộng lộ giới L < 6m:
  Hệ số sử dụng đất cơ bản (V) 3,0 lần.

Tùy vị trí (mặt tiền, hẻm, khu vực trung tâm hay ven đô), hệ số sử dụng đất có thể được điều chỉnh linh hoạt trong giới hạn cho phép.

Quy định mật độ xây dựng tại TP. Thủ Đức

Mật độ xây dựng (Building Density) được tính dựa trên diện tích chiếm đất của công trình chính so với tổng diện tích khu đất. Dưới đây là quy định cụ thể được áp dụng tại TP. Thủ Đức:

Một số lưu ý quan trọng

• Các khu vực quy hoạch đặc biệt (gần sông, đường cao tốc, hành lang an toàn lưới điện, khu tái định cư, khu đô thị mới) có thể áp dụng chỉ số riêng theo quyết định của UBND TP. Thủ Đức hoặc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM.
• Hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng là 2 chỉ số độc lập nhưng có mối liên hệ chặt chẽ: nếu mật độ cao thì hệ số sử dụng đất thường bị giới hạn để tránh quá tải hạ tầng.
• Khi xin giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế cần thể hiện rõ hai chỉ số này để được phê duyệt nhanh chóng.

BK-Saigon hỗ trợ kiểm tra quy hoạch, tra cứu hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng thực tế tại từng phường của TP. Thủ Đức.
Với kinh nghiệm hơn 10 năm trong lĩnh vực tư vấn xây dựng và pháp lý nhà đất, BK-Saigon giúp khách hàng thiết kế đúng quy chuẩn – được duyệt hồ sơ ngay lần đầu.

Cách tính hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng

Để xác định được quy mô công trình phù hợp với quy hoạch và đủ điều kiện xin phép xây dựng, chủ đầu tư cần biết cách tính hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng. Hai chỉ số này tuy khác nhau nhưng liên hệ chặt chẽ trong việc kiểm soát diện tích và chiều cao công trình tại TP. Thủ Đức.

>>>>> Xem thêm: Dịch vụ xin giấy phép xây dựng trọn gói tại Tp. Thủ Đức

Cách tính hệ số sử dụng đất (FAR – Floor Area Ratio)

Công thức:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Diện tích khu đất

Trong đó:

• Tổng diện tích sàn xây dựng: Bao gồm diện tích của tất cả các tầng nổi (trừ tầng hầm, mái, tum kỹ thuật).
• Diện tích khu đất: Là phần diện tích đất hợp pháp theo sổ đỏ, trừ phần hành lang bảo vệ công trình công cộng (nếu có).

Ví dụ minh họa:
Một lô đất ở phường Phước Long A (TP. Thủ Đức) có diện tích 100 m², xây dựng nhà 3 tầng, mỗi tầng 70 m².
→ Tổng diện tích sàn = 70 × 3 = 210 m²
→ Hệ số sử dụng đất = 210 / 100 = 2,1

Nghĩa là công trình này có hệ số sử dụng đất 2,1, nằm trong giới hạn cho phép (≤ 3,0 đối với khu dân cư hiện hữu).

Cách tính mật độ xây dựng (Building Density)

Công thức:

Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất công trình / Tổng diện tích khu đất) × 100%

Trong đó:

• Diện tích chiếm đất công trình: Là phần diện tích móng nhà hoặc công trình chính (không tính sân, lối đi, cây xanh).
• Tổng diện tích khu đất: Là diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ví dụ minh họa:
Với lô đất 100 m², diện tích chiếm đất của công trình là 60 m².
→ Mật độ xây dựng = (60 / 100) × 100% = 60%

 Nghĩa là bạn được phép xây dựng trên 60% diện tích đất, phần còn lại 40% phải dành cho sân, cây xanh, lối đi, hệ thống thoát nước hoặc giếng trời.

Mối quan hệ giữa hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng

• Mật độ xây dựng quyết định diện tích mặt bằng tầng trệt (chiếm bao nhiêu % đất).
• Hệ số sử dụng đất phản ánh tổng diện tích sàn được phép xây dựng.
• Hai chỉ số này kết hợp giúp cơ quan chức năng kiểm soát quy mô, chiều cao và tổng khối tích công trình, đảm bảo hạ tầng đô thị không quá tải.

 Ví dụ:
Nếu mật độ xây dựng cho phép là 60%, hệ số sử dụng đất là 3,0, bạn có thể xây tối đa 3 tầng, mỗi tầng 60 m² (vì 60 × 3 = 180 m² sàn).

Ứng dụng trong thực tế tại TP. Thủ Đức

• Trước khi thiết kế hoặc nộp hồ sơ xin phép, cần tra cứu quy hoạch phân khu 1/2000 hoặc 1/500 để biết hệ số và mật độ chính xác.
• Nếu công trình vượt giới hạn quy định, hồ sơ sẽ bị yêu cầu điều chỉnh hoặc không được cấp phép.
• BK-Saigon hỗ trợ khách hàng kiểm tra hệ số, mật độ và quy hoạch chi tiết từng phường Thủ Đức, đảm bảo thiết kế và hồ sơ xin phép đúng quy định – được duyệt nhanh.

 Hiểu rõ cách tính hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng giúp bạn chủ động trong thiết kế, tiết kiệm chi phí, và tránh rủi ro khi xin giấy phép xây dựng tại TP. Thủ Đức, TP.HCM.

Tầm quan trọng của hệ số và mật độ trong xin giấy phép xây dựng

Trong mọi hồ sơ xin giấy phép xây dựng tại TP. Thủ Đức, hai chỉ tiêu quan trọng nhất mà cơ quan thẩm định luôn xem xét đầu tiên là hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng. Đây không chỉ là cơ sở kỹ thuật mà còn là yếu tố pháp lý bắt buộc thể hiện công trình có phù hợp với quy hoạch đô thị hay không.

Căn cứ pháp lý để xét duyệt hồ sơ

Cơ quan cấp phép tại TP. Thủ Đức (Phòng Quản lý đô thị hoặc Sở Xây dựng TP.HCM) sẽ đối chiếu bản vẽ thiết kế và chỉ tiêu quy hoạch.

• Nếu mật độ xây dựng vượt quá quy định, hồ sơ bị trả lại để chỉnh sửa.
• Nếu hệ số sử dụng đất cao hơn giới hạn cho phép, công trình bị từ chối cấp phép vì gây ảnh hưởng đến hạ tầng và cảnh quan đô thị.
• Trường hợp hồ sơ sai lệch quy hoạch 1/2000 hoặc 1/500, chủ đầu tư phải thiết kế lại toàn bộ bản vẽ.

Ảnh hưởng đến thiết kế và chi phí xây dựng

• Mật độ xây dựng quyết định diện tích chiếm đất của công trình. Nếu vượt mật độ cho phép, bạn sẽ phải giảm diện tích tầng trệt hoặc chừa sân trước – sân sau theo yêu cầu.
• Hệ số sử dụng đất quyết định tổng diện tích sàn và chiều cao công trình. Nếu hệ số thấp, bạn chỉ được phép xây ít tầng hơn so với mong muốn.
• Việc tính toán sai dẫn đến thiết kế sai quy chuẩn, gây tốn kém thời gian và chi phí điều chỉnh hồ sơ.

Ứng dụng thực tế tại TP. Thủ Đức

Khu vực TP. Thủ Đức có quy hoạch đa dạng, chia thành nhiều loại hình như khu dân cư hiện hữu, khu đô thị mới, khu tái định cư và khu thương mại – dịch vụ. Mỗi khu vực có hệ số và mật độ riêng biệt, ví dụ:

• Khu dân cư Phước Long, Linh Trung: Mật độ tối đa 80%, hệ số 3,0.
• Khu đô thị Thảo Điền – An Phú: Mật độ 60–70%, hệ số 2,5–3,5.
• Khu thương mại, dịch vụ Linh Tây, Tam Phú: Mật độ 40–60%, hệ số tối đa 8.

Do đó, trước khi lập hồ sơ xin phép, chủ đầu tư cần tra cứu chỉ tiêu quy hoạch chính xác tại từng vị trí lô đất.

BK-Saigon – Hỗ trợ kiểm tra và điều chỉnh chỉ tiêu xây dựng

Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý xây dựng tại TP.HCM, BK-Saigon hỗ trợ:

• Kiểm tra hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng thực tế tại TP. Thủ Đức.
• Đối chiếu quy hoạch, điều chỉnh bản vẽ thiết kế cho đúng quy chuẩn.
• Tư vấn giải pháp pháp lý để hồ sơ được duyệt nhanh, tránh phát sinh chi phí.

BK-Saigon – Tư vấn quy hoạch và xin phép xây dựng đúng chỉ tiêu tại TP. Thủ Đức

Khi triển khai dự án hoặc xây nhà tại TP. Thủ Đức, việc nắm rõ hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng là yếu tố tiên quyết để hồ sơ được cấp phép nhanh chóng, đúng quy định. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng đủ thời gian và kiến thức pháp lý để tự tra cứu quy hoạch, xác định chỉ tiêu kỹ thuật và chuẩn bị hồ sơ hoàn chỉnh. Đây chính là lý do BK-Saigon – đơn vị chuyên tư vấn và thực hiện thủ tục xây dựng trọn gói tại TP.HCM – ra đời để giúp bạn tiết kiệm thời gian và đảm bảo hồ sơ đạt chuẩn pháp lý ngay từ đầu.

>>>>> Xem thêm: Nhà thầu xin giấy phép xây dựng trọn gói tại Thủ Đức

Dịch vụ tư vấn và hỗ trợ của BK-Saigon

BK-Saigon cung cấp giải pháp toàn diện cho cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tại TP. Thủ Đức, bao gồm:

• Tư vấn kiểm tra quy hoạch chi tiết: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới, khoảng lùi và chiều cao công trình.
• Thiết kế bản vẽ xin phép xây dựng đúng quy chuẩn, tối ưu diện tích sử dụng nhưng vẫn tuân thủ quy định pháp lý.
• Soạn hồ sơ và đại diện nộp hồ sơ xin phép xây dựng tại UBND TP. Thủ Đức hoặc Sở Xây dựng TP.HCM.
• Theo dõi, xử lý phát sinh và nhận kết quả tận nơi, giúp khách hàng không phải đi lại nhiều.

 Liên hệ tư vấn miễn phí

• Hotline/Zalo/Viber: 0977 960 616 (Mr. Hoan)
• Website: https://phaplynhadathcm.vn
• Email: bandososaigon@gmail.com

 Hệ thống văn phòng tại TP.HCM:

• Trụ sở chính: 430 Nguyễn Xiển, P. Long Bình, TP. Thủ Đức, TP.HCM
• Văn phòng 1: 29 Đồng Văn Cống, P. Cát Lái, TP. Thủ Đức, TP.HCM
• Văn phòng 2: 47 Dương Đình Hội, P. Phước Long, TP. Thủ Đức, TP.HCM
• Văn phòng 3: 51 Nguyễn Thị Thập, P. Tân Phú, TP.HCM

BK-Saigon – Đối tác tin cậy trong tư vấn quy hoạch, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và xin phép xây dựng tại TP. Thủ Đức, TP.HCM.

Tìm Kiếm Liên Quan

Mật độ xây dựng TP Thủ Đức

Hệ số xây dựng Quận 12

Quyết định 56 về cấp phép xây dựng

Hệ số xây dựng Quận 8

Xin phép xây dựng Thủ Đức

Phòng Quy hoạch xây dựng TP Thủ Đức

Cấp phép xây dựng trên đất khu dân cư xây dựng mới tại TP Thủ Đức

Xin phép xây dựng quận 9