Mua bán đất đai: Những điều cần biết để giao dịch an toàn và đúng luật

     Trong quá trình mua bán hoặc chuyển nhượng nhà đất, nhiều người vẫn còn lo lắng với những câu hỏi như: “Đất đang trong quy hoạch có được bán không?”, “Khi nào được phép chuyển nhượng?”, hay “Thủ tục sang tên Sổ đỏ ra sao?”. Bài viết dưới đây do BK-SAIGON tổng hợp sẽ giúp bạn nắm rõ các quy định hiện hành, tránh rủi ro khi giao dịch bất động sản.

Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng khi đáp ứng đủ bốn điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng)

Một số trường hợp đặc biệt vẫn có thể chuyển nhượng dù chưa được cấp Giấy chứng nhận, chẳng hạn:

• Người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc Việt kiều không thuộc diện được mua nhà ở gắn liền với đất, vẫn được quyền chuyển nhượng phần đất được thừa kế.
• Người nhận chuyển đổi hoặc thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp được chuyển nhượng khi đủ điều kiện cấp sổ, dù chưa được cấp.

• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất còn trong thời hạn sử dụng.

    Nếu một trong các điều kiện trên không được đáp ứng, việc chuyển nhượng sẽ không được pháp luật công nhận.

Đất trong quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng

    Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Luật sửa đổi năm 2018, đất thuộc diện quy hoạch được chia thành hai trường hợp:

Trường hợp 1: Chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

    Người sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thực hiện các quyền khác như bình thường.

Trường hợp 2: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

    Người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng, tuy nhiên không được xây dựng mới nhà ở hoặc công trình trên đất.

    Như vậy, đất trong quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng, nhưng người mua cần cân nhắc kỹ vì:

• Khi Nhà nước thu hồi, mức bồi thường thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

• Một số văn phòng công chứng hoặc cơ quan đăng ký đất đai có thể từ chối thực hiện sang tên nếu biết đất nằm trong quy hoạch.

Quy trình mua bán đất đai đúng pháp luật

    Theo quy định, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Dưới đây là các bước cơ bản:

Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc)

    Đặt cọc là hình thức đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng. Nếu bên mua từ chối mua, tiền đặt cọc thuộc về bên bán; ngược lại, nếu bên bán không thực hiện, phải hoàn trả tiền cọc và thêm một khoản phạt tương đương.

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

    Hai bên cần đến Phòng công chứng nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư nhân tại địa phương nơi có đất.
Hồ sơ gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu, giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân và phiếu yêu cầu công chứng.

Bước 3: Kê khai thuế và lệ phí

    Người bán nộp thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị chuyển nhượng), người mua nộp lệ phí trước bạ (0,5%). Hồ sơ khai thuế phải nộp trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực.

Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

    Bên mua nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nếu có nhu cầu. Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, cơ quan đăng ký sẽ cập nhật thông tin và trả kết quả trong thời gian khoảng 10 ngày làm việc.

Các khoản chi phí cần chuẩn bị khi sang tên

• Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng

• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng

• Phí thẩm định hồ sơ: Theo quy định của từng địa phương

• Phí đo đạc (nếu tách thửa): Áp dụng khi chuyển nhượng một phần diện tích đất

Kết luận

    Mua bán nhà đất là giao dịch có giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Việc nắm rõ quy định, điều kiện và quy trình thực hiện là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi của mình.

    Nếu bạn đang gặp khó khăn trong thủ tục sang tên, công chứng hợp đồng, hoặc muốn kiểm tra pháp lý thửa đất trước khi mua, BK-SAIGON sẵn sàng hỗ trợ. BK-SAIGON cam kết mang đến dịch vụ nhanh chóng, chính xác và minh bạch, giúp khách hàng yên tâm trong mọi giao dịch.

BẢN ĐỒ SỐ SÀI GÒN

Giấy Phép Kinh Doanh: 0318055956 

Chứng Chỉ Thiết Kế, XPXD: HCM-00076991 

Chứng Chỉ Đo Đạc Bản Đồ: 00582

Đại Diện Pháp Luật: Ông Đỗ Công Hoan

Địa chỉ: 278 Nguyễn Văn Tăng, P. Long Bình, TP. HCM

     Văn phòng 1: 430 Nguyễn Xiển, P. Long Bình, TP.HCM

     Văn phòng 2: 47 Dương Định Hội, P. Phước Long, TP.HCM

     Văn phòng 3: 51 Nguyễn Thị Thập, P. Tân Mỹ, TP. HCM

Hotline: Mr. Hoan - 0977.960.616 (Tư vấn 24/7)

Email: bandososaigon@gmail.com

Website: phaplynhadathcm.vn