Chi Phí Cải Tạo Nhà Cấp 4 TP. HCM Mới Nhất

Giới Thiệu Tổng Quan Về Cải Tạo Nhà Cấp 4

Nhà cấp 4 vốn là loại hình nhà ở phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt ở các khu đô thị cũ, vùng ven thành phố hoặc khu dân cư có diện tích nhỏ. Tuy nhiên, sau thời gian dài sử dụng, nhiều ngôi nhà cấp 4 trở nên xuống cấp, hư hỏng hệ thống điện nước, mái, nền, tường… hoặc không còn phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của gia đình hiện đại. Đây là lúc cải tạo nhà cấp 4 trở thành lựa chọn tối ưu, thay vì đập bỏ xây mới tốn kém.

Cải tạo nhà không chỉ giúp nâng cấp công năng, tăng tính thẩm mỹ mà còn là giải pháp tiết kiệm chi phí đáng kể. Với ngân sách hợp lý và một kế hoạch cải tạo chi tiết, bạn hoàn toàn có thể biến ngôi nhà cấp 4 cũ kỹ thành không gian sống tiện nghi, hiện đại và phù hợp xu hướng.

BK-SAIGON sẽ hướng dẫn bạn chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí cải tạo nhà cấp 4, bảng giá tham khảo mới nhất 2025, cùng các mẫu cải tạo phổ biến và bí quyết tiết kiệm ngân sách hiệu quả.

Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Chi Phí Cải Tạo Nhà Cấp 4

Chi phí cải tạo nhà cấp 4 không có một con số cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố cụ thể. Việc nắm rõ các yếu tố này sẽ giúp bạn chủ động lên kế hoạch tài chính và tránh được những phát sinh không đáng có trong quá trình thi công. Dưới đây là các yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá cải tạo nhà cấp 4:

Diện tích và hiện trạng căn nhà

• Nhà càng rộng thì chi phí cải tạo càng tăng.
• Nếu nhà đang xuống cấp nghiêm trọng (nứt tường, mục nền, dột mái…), chi phí xử lý phần kết cấu sẽ cao hơn so với nhà còn kiên cố.

Hạng mục cải tạo

Tùy theo nhu cầu, bạn có thể cải tạo một phần (như nhà bếp, phòng khách, nhà vệ sinh) hoặc toàn bộ. Các hạng mục phổ biến gồm:

• Nâng nền, chống thấm, sửa mái tôn
• Sơn tường, thay gạch, lắp trần thạch cao
• Cải tạo hệ thống điện – nước
• Thay đổi thiết kế, mở rộng không gian

Càng nhiều hạng mục, chi phí càng cao.

Mức độ thay đổi thiết kế

• Nếu chỉ cải tạo cơ bản giữ nguyên cấu trúc, chi phí sẽ thấp.
• Nếu thay đổi thiết kế không gian, tháo dỡ vách, mở rộng diện tích, thêm tầng… thì phải tính thêm chi phí thiết kế, xin phép và kết cấu chịu lực.

Chủng loại vật tư sử dụng

• Vật liệu phổ thông (gạch men Việt Nam, sơn nước cơ bản, trần thạch cao thường) có giá thấp.
• Vật liệu cao cấp (gỗ tự nhiên, đá granite, kính cường lực...) sẽ làm tổng chi phí đội lên đáng kể.
   Tùy vào ngân sách mà bạn lựa chọn phù hợp.

Vị trí địa lý & mặt bằng thi công

• Nhà trong hẻm nhỏ, ngõ sâu, hoặc khu vực xe chở vật liệu khó tiếp cận sẽ tốn thêm chi phí vận chuyển và nhân công.
• Nhà ở trung tâm TP.HCM thường có giá thi công cao hơn so với các quận vùng ven.

Tóm lại, để có được dự toán chi phí cải tạo nhà cấp 4 chính xác, bạn cần xem xét kỹ 5 yếu tố trên. Đặc biệt, hãy trao đổi rõ với đơn vị thi công để được khảo sát và báo giá chi tiết trước khi bắt đầu.

 Bảng Chi Phí Cải Tạo Nhà Cấp 4 Tham Khảo 2025

Khi có nhu cầu sửa chữa hoặc nâng cấp nhà cấp 4, việc nắm được bảng giá cải tạo nhà cấp 4 theo từng hạng mục sẽ giúp bạn dễ dàng dự trù kinh phí, tránh phát sinh ngoài ý muốn. Dưới đây là bảng giá tham khảo mới nhất năm 2025, áp dụng cho khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận:

 Bảng giá cải tạo nhà cấp 4 theo từng hạng mục (VNĐ/m²)

 Bảng giá cải tạo nhà cấp 4 trọn gói theo diện tích

 Lưu ý:

• Báo giá trên chưa bao gồm thiết kế kiến trúc (nếu cần thay đổi bố cục, nâng tầng).
• Giá sẽ dao động tùy vào vật tư sử dụng, vị trí nhà và điều kiện thi công thực tế.
• Khuyến khích liên hệ nhà thầu uy tín để khảo sát miễn phí và lập dự toán sát thực tế.

 Mẹo nhỏ:
Bạn nên yêu cầu báo giá chi tiết theo từng hạng mục để dễ dàng kiểm soát chi phí, ưu tiên những phần quan trọng, tránh lãng phí vào những thay đổi không cần thiết.

Có Nên Nâng Tầng Khi Cải Tạo Nhà Cấp 4?

Nâng tầng nhà cấp 4 là một trong những phương án cải tạo được nhiều gia đình lựa chọn khi cần mở rộng không gian sinh hoạt nhưng không đủ diện tích đất để xây mới. Tuy nhiên, việc nâng tầng không đơn giản như thay mái hoặc sơn sửa, mà cần cân nhắc kỹ kết cấu móng, chi phí, thủ tục pháp lý và nhu cầu sử dụng thực tế.

 Ưu điểm khi nâng tầng nhà cấp 4:

• Tăng diện tích sử dụng lên gấp đôi hoặc hơn mà không cần mở rộng đất.
• Tối ưu không gian sống: tách biệt phòng ngủ, làm phòng thờ, sân thượng…
• Tăng giá trị căn nhà nếu cần bán hoặc cho thuê sau này.

 Hạn chế và rủi ro:

• Nếu móng nhà cũ không đủ chịu lực, cần gia cố hoặc đập bỏ để xây mới, gây phát sinh lớn về chi phí.
• Bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng, đặc biệt tại TP.HCM.
• Chi phí nâng tầng cao hơn các hạng mục cải tạo khác, trung bình từ 3.800.000 – 5.500.000 VNĐ/m², tùy vật tư và quy mô.

 Khi nào nên nâng tầng?

• Gia đình đông người, cần thêm phòng ở, phòng làm việc.
• Mặt bằng tầng trệt không thể chia thêm phòng.
• Khu vực cho phép xây dựng nhiều tầng theo quy hoạch.

 Lưu ý quan trọng:
Trước khi quyết định nâng tầng, bạn cần nhờ kỹ sư hoặc đơn vị chuyên môn kiểm tra móng nhà, kết cấu chịu lực và tư vấn giải pháp an toàn. Đồng thời, cần có bản vẽ thiết kế và giấy phép đầy đủ để tránh bị xử phạt khi thi công.

>>>> Xem thêm: Xin Giấy Phép Thi Công Cải Tạo Nhà TPHCM

Mẫu Thiết Kế Cải Tạo Nhà Cấp 4 Đẹp, Hiện Đại, Tiết Kiệm

Việc cải tạo nhà cấp 4 không chỉ nhằm mục đích sửa chữa mà còn là cơ hội để nâng tầm không gian sống – từ một ngôi nhà cũ kỹ trở thành nơi ở hiện đại, đầy đủ tiện nghi, hợp phong cách sống mới. Dưới đây là một số mẫu cải tạo nhà cấp 4 đẹp, phù hợp với nhiều ngân sách, được ưa chuộng năm 2025:

 Mẫu cải tạo nhà cấp 4 có gác lửng

• Ưu điểm: tăng thêm không gian sử dụng mà không cần nâng tầng phức tạp.
• Chi phí cải tạo: từ 250 – 400 triệu tùy thiết kế & vật liệu.
• Phong cách: hiện đại, tận dụng chiều cao phòng khách làm gác lửng ngủ hoặc làm việc.

 Mẫu cải tạo nhà cấp 4 mái Thái

• Giải pháp đẹp và sang trọng, phù hợp với nhà có sân vườn.
• Thường thay mái tôn bằng mái ngói Thái, cải tạo mặt tiền và sơn lại toàn bộ.
• Chi phí cải tạo: khoảng 350 – 500 triệu tùy diện tích.

Mẫu cải tạo nhà cấp 4 phong cách hiện đại – tối giản

• Phá bỏ vách ngăn cũ, thay bằng không gian mở giữa phòng khách, bếp, phòng ăn.
• Sử dụng nội thất thông minh, cửa kính lớn, tông màu sáng.
• Chi phí cải tạo: linh hoạt từ 200 – 350 triệu.

Mẫu cải tạo nhà cấp 4 kết hợp kinh doanh

• Thiết kế thêm không gian mặt tiền làm quán café nhỏ, tiệm tạp hóa, văn phòng tại gia…
• Cần đầu tư thêm về hệ thống điện, bảng hiệu, nội thất phù hợp.
• Chi phí cải tạo: từ 400 triệu trở lên tùy quy mô kinh doanh.

Kinh Nghiệm Tiết Kiệm Chi Phí Khi Cải Tạo Nhà Cấp 4

Cải tạo nhà cấp 4 có thể tốn từ vài chục đến vài trăm triệu đồng, tùy vào nhu cầu và quy mô. Tuy nhiên, nếu bạn biết cách lên kế hoạch hợp lý và kiểm soát tốt quy trình, bạn hoàn toàn có thể giảm chi phí đáng kể mà vẫn đảm bảo chất lượng. Dưới đây là những kinh nghiệm hữu ích:

Lên kế hoạch chi tiết ngay từ đầu

• Xác định rõ bạn muốn sửa phần nào: nâng tầng, sửa mái, sơn tường hay thay đổi công năng.
• Ưu tiên hạng mục cần thiết trước, hạn chế “vẽ thêm” giữa chừng khiến phát sinh chi phí.
• Dự toán ngân sách tổng thể và có quỹ dự phòng ít nhất 10–15%.

 Tận dụng phần còn tốt của nhà cũ

• Nếu nền, tường, khung mái còn tốt, hãy giữ lại thay vì đập bỏ hoàn toàn.
• Có thể sơn mới, ốp gạch, phủ laminate hoặc dán giấy dán tường thay vì xây lại.

 Chọn vật liệu phù hợp ngân sách

• Ưu tiên vật liệu bền – phổ biến – dễ thi công như gạch men nội địa, trần thạch cao thường, sơn nước chống bám bụi.
• Hạn chế chọn vật liệu quá đắt tiền, cầu kỳ hoặc cần kỹ thuật đặc biệt.

 Tìm đơn vị thi công uy tín, báo giá rõ ràng

• Nên chọn nhà thầu sửa chữa nhà cấp 4 trọn gói, có kinh nghiệm và hợp đồng minh bạch.
• So sánh ít nhất 2–3 đơn vị để chọn mức giá phù hợp.
• Yêu cầu báo giá chi tiết theo từng hạng mục và thời gian bảo hành cụ thể.

 Tận dụng khuyến mãi – dịch vụ miễn phí

• Nhiều công ty cải tạo nhà cung cấp dịch vụ khảo sát & thiết kế miễn phí.
• Có thể tận dụng dịp khuyến mãi vật tư, chiết khấu thi công để tiết kiệm thêm 5–10%.

Chi phí cải tạo nhà cấp 4 có thể tối ưu đáng kể nếu bạn chuẩn bị kỹ lưỡng, lựa chọn đúng vật liệu và làm việc với đơn vị uy tín. Hãy cân nhắc giữa giá thành và độ bền để có quyết định thông minh, lâu dài.

Có Nên Thuê Thiết Kế Khi Cải Tạo Nhà Cấp 4 Không?

Nhiều người thường nghĩ rằng cải tạo nhà cấp 4 không cần thiết kế vì diện tích nhỏ và không phức tạp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc thuê thiết kế cải tạo nhà cấp 4 có thể giúp bạn tiết kiệm chi phí lâu dài và tránh được nhiều sai lầm trong quá trình thi công.

 Lợi ích khi thuê thiết kế:

• Tối ưu không gian: Các kiến trúc sư có kinh nghiệm sẽ giúp bạn bố trí công năng hợp lý, tận dụng diện tích nhỏ nhưng vẫn đầy đủ tiện nghi.
• Dự toán chính xác: Thiết kế chi tiết giúp nhà thầu bóc tách khối lượng chính xác, tránh phát sinh chi phí.
• Phong cách rõ ràng: Tùy theo sở thích (hiện đại, tối giản, tân cổ điển…), kiến trúc sư sẽ thiết kế hài hòa, đồng bộ giữa nội – ngoại thất.
• Dễ xin giấy phép (nếu cải tạo có thay đổi kết cấu, nâng tầng…).

 Khi nào nên thuê thiết kế?

• Bạn muốn nâng tầng, mở rộng diện tích hoặc thay đổi công năng lớn.
• Nhà có diện tích nhỏ, cần giải pháp sáng tạo để không bị bí bách.
• Bạn muốn kiểm soát tốt chi phí cải tạo nhà cấp 4 ngay từ đầu.

 Chi phí thuê thiết kế khoảng bao nhiêu?

• Dao động từ 120.000 – 250.000 VNĐ/m², tùy theo độ chi tiết và phong cách.
• Một số đơn vị thi công trọn gói có thể miễn phí bản vẽ thiết kế nếu ký hợp đồng thi công.

Nếu bạn chỉ sửa chữa nhỏ, thay mái, sơn tường… thì không cần thiết kế. Nhưng nếu cải tạo toàn diện hoặc muốn nâng cấp nhà ở thẩm mỹ, hiện đại thì thuê thiết kế là một khoản đầu tư đáng giá.

Cách Tính Chi Phí Cải Tạo Nhà Cấp 4 Chính Xác Nhất

Để tránh rơi vào tình trạng vượt ngân sách hoặc thiếu hụt tài chính, bạn cần biết cách tính toán chi phí cải tạo nhà cấp 4 một cách chi tiết, khoa học. Dưới đây là các bước cơ bản giúp bạn dự trù chi phí cải tạo nhà cấp 4 chính xác và sát thực tế nhất:

 Bước 1: Khảo sát và đánh giá hiện trạng

Trước tiên, hãy kiểm tra kỹ tình trạng ngôi nhà hiện tại:

• Có cần gia cố móng không?
• Tường, mái, sàn, hệ thống điện – nước có hư hỏng nặng không?
• Có cần đập phá, thay đổi kết cấu?

 Đây là cơ sở để quyết định mức độ cải tạo và xác định chi phí ban đầu.

 Bước 2: Lập danh sách các hạng mục cần cải tạo

Liệt kê cụ thể các phần bạn muốn cải tạo, ví dụ:

• Nâng mái hoặc lợp lại mái
• Làm mới nhà vệ sinh, lát gạch nền
• Chống thấm, sơn lại tường
• Nâng tầng, mở rộng không gian
  → Càng chi tiết, dự toán càng sát thực tế.

 Bước 3: Tính chi phí theo mét vuông hoặc theo hạng mục

Có 2 cách phổ biến:

 Theo mét vuông trọn gói:

• Áp dụng nếu cải tạo toàn bộ, đồng bộ.
• Ví dụ: 60m² × 3.200.000 VNĐ/m² = 192 triệu.

 Theo hạng mục riêng lẻ:

• Phù hợp nếu cải tạo từng phần.
• Ví dụ: Lát nền 30m² × 250.000 VNĐ = 7.500.000 VNĐ.

Bước 4: Cộng thêm chi phí phát sinh & dự phòng

• Thông thường, nên để dư 10–15% chi phí dự phòng cho trường hợp phát sinh trong quá trình thi công (do lỗi kỹ thuật, thay đổi vật tư…).

Bước 5: So sánh báo giá từ các đơn vị thi công

• Yêu cầu ít nhất 2–3 báo giá từ các nhà thầu uy tín.
• So sánh: đơn giá, vật liệu sử dụng, thời gian thi công, bảo hành…

 Quy Trình Cải Tạo Nhà Cấp 4 Từ A Đến Z – Đúng Tiến Độ, Đúng Ngân Sách

Để đảm bảo công trình cải tạo diễn ra suôn sẻ, đúng tiến độ và kiểm soát chi phí hiệu quả, bạn cần nắm rõ từng bước trong quy trình cải tạo. Dưới đây là các bước cơ bản nhưng vô cùng quan trọng giúp bạn làm chủ toàn bộ dự án cải tạo nhà cấp 4:

 Bước 1: Khảo sát và tư vấn hiện trạng

• Mời đơn vị chuyên môn đến khảo sát kỹ càng ngôi nhà hiện tại: kết cấu, móng, tường, mái, điện nước…
• Đề xuất phương án cải tạo phù hợp với mục tiêu sử dụng và ngân sách.

 Bước 2: Thiết kế và lập bản vẽ cải tạo

• Nếu cải tạo toàn diện, bạn nên thuê kiến trúc sư để có bản vẽ chi tiết.
• Bản vẽ cần thể hiện: mặt bằng cải tạo, phối cảnh 3D, chi tiết kỹ thuật, đường điện – nước.
• Đây là cơ sở để bóc tách khối lượng và báo giá chính xác.

Bước 3: Báo giá và ký hợp đồng thi công

• Đơn vị thi công sẽ lập dự toán chi tiết từng hạng mục, từ vật liệu đến nhân công.
• Hợp đồng cần rõ ràng về tiến độ, thanh toán, vật tư và điều khoản bảo hành.

Bước 4: Xin giấy phép xây dựng (nếu cần)

• Nếu có thay đổi kết cấu, nâng tầng hoặc mở rộng diện tích ⇒ bắt buộc phải xin giấy phép cải tạo từ UBND cấp phường.
• Các hạng mục cải tạo nhỏ không thay đổi cấu trúc thì không cần xin phép.

Bước 5: Tiến hành cải tạo

• Thi công theo đúng bản vẽ, giám sát chặt chẽ từng giai đoạn.
• Chủ nhà nên kiểm tra định kỳ hoặc thuê giám sát để đảm bảo chất lượng.
• Ghi nhận mọi thay đổi hoặc phát sinh (nếu có) bằng văn bản.

 Bước 6: Nghiệm thu và bàn giao

• Sau khi hoàn thiện, tiến hành nghiệm thu công trình, kiểm tra các hạng mục: nền, tường, hệ thống điện nước, mái…
• Bàn giao và thanh toán đợt cuối, kèm giấy bảo hành nếu có.

Hãy liên hệ ngay với đội ngũ chuyên gia để được tư vấn miễn phí tận nơi, khảo sát và báo giá chuẩn xác trong vòng 24h.

>>>> Xem thêm: Công Ty Sửa Chữa Nhà Uy Tín TPHCM

Thông tin liên hệ:

CÔNG TY TNHH BẢN ĐỒ SỐ SÀI GÒN – TRUNG TIẾN

• Hotline: Mr. Hoan – 0977 960 616
• Website: https://phaplynhadathcm.vn
• Email: bandososaigon@gmail.com
• Trụ sở chính: 278 Nguyễn Văn Tăng, Phường Long Bình, TP.HCM
• VP1: 430 Nguyễn Xiển, Phường Long Bình, TP.HCM
• VP2: 47 Dương Định Hội, Phường Phước Long, TP.HCM
• VP3: 51 Nguyễn Thị Thập, Phường Tân Mỹ, TP.HCM