Quy Định Về Hệ Số Sử Dụng Đất Và Mật Độ Xây Dựng Trong Xin Phép Xây Dựng (Cập Nhật 2025)

Khi làm hồ sơ xin giấy phép xây dựng, hai yếu tố cực kỳ quan trọng cần tuân thủ là hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng. Việc không đáp ứng đúng quy định có thể khiến hồ sơ bị từ chối hoặc công trình phải điều chỉnh lại thiết kế.

Trong năm 2025, các quy định này đã có nhiều cập nhật theo Luật Xây dựng sửa đổi và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD.

 1. Hệ Số Sử Dụng Đất Là Gì?

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của toàn bộ công trình so với diện tích lô đất.

Công thức tính:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn (không tính tầng hầm, tum kỹ thuật) / Diện tích đất

✅ Ví dụ:

• Diện tích lô đất: 100m²
• Tổng diện tích sàn được phép xây: 300m² → Hệ số sử dụng đất = 300 / 100 = 3.0

Lưu ý: Hệ số này được quy định cụ thể trong quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy chế quản lý quy hoạch – kiến trúc của từng khu vực.

Hệ số này quy định mức độ khai thác đất và quy mô công trình được phép xây dựng.

2. Mật Độ Xây Dựng Là Gì?

Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình chính trên diện tích toàn lô đất, không bao gồm sân, lối đi, cây xanh, công trình phụ trợ.

Công thức tính:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình chính / Tổng diện tích lô đất × 100%

✅ Ví dụ:

• Diện tích lô đất: 100m²
• Diện tích xây dựng tầng trệt: 60m² → Mật độ xây dựng = (60 / 100) × 100% = 60%

Đây là chỉ tiêu để đảm bảo công trình không xây hết đất, vẫn có không gian thông thoáng – thoát hiểm.

3. Quy Định Cụ Thể Về Hệ Số Và Mật Độ Theo Diện Tích Đất

Dưới đây là bảng tổng hợp theo QCVN 01:2021/BXD – áp dụng cho nhà ở riêng lẻ tại đô thị:

 Lưu ý:

• Một số khu vực có thể được UBND cấp tỉnh quy định hệ số riêng tùy theo quy hoạch chi tiết 1/500.
• Tầng hầm không tính vào hệ số sử dụng đất nếu chỉ phục vụ để xe hoặc kỹ thuật.

4. Ứng Dụng Trong Xin Giấy Phép Xây Dựng 2025

Khi xin phép xây dựng, hồ sơ cần đảm bảo:

• Bản vẽ thiết kế phù hợp mật độ xây dựng được quy định
• Tổng sàn xây dựng không vượt hệ số sử dụng đất
• Công trình không vi phạm khoảng lùi, chỉ giới xây dựng

✅ Nếu vượt quy định, cơ quan thẩm định sẽ yêu cầu điều chỉnh lại bản vẽ hoặc không cấp phép.

4. Ảnh Hưởng Khi Xin Giấy Phép Xây Dựng

Khi xin giấy phép xây dựng, nếu hồ sơ vượt quá mật độ hoặc hệ số cho phép, cơ quan có thẩm quyền sẽ không cấp phép hoặc yêu cầu điều chỉnh bản vẽ thiết kế. Việc hiểu rõ các chỉ số này giúp bạn:

• Tối ưu thiết kế công trình.
• Không bị trả hồ sơ, tiết kiệm thời gian.
• Đảm bảo đúng quy hoạch địa phương.

5. Một Số Sai Lầm Thường Gặp

• Thiết kế diện tích sàn vượt quá hệ số sử dụng đất
• Xây kín hết đất không chừa khoảng sân, lối thoát hiểm
• Nhầm lẫn giữa mật độ xây dựng thuần và gộp
• Không cập nhật quy hoạch chi tiết 1/500 mới nhất của khu vực

BK-SAIGON – Tư Vấn Thiết Kế & Xin Giấy Phép Xây Dựng Đúng Hệ Số – Đúng Mật Độ

Chúng tôi giúp bạn:

• ✅ Khảo sát hiện trạng và chỉ rõ hệ số, mật độ được phép
• ✅ Thiết kế bản vẽ phù hợp quy định từng quận/huyện
• ✅ Làm hồ sơ xin phép – nộp và nhận kết quả đúng hạn
• ✅ Cam kết không bị trả hồ sơ, không phát sinh

Liên Hệ BK-SAIGON

• Công ty TNHH Bản Đồ Số Sài Gòn (BK-SAIGON)
• Trụ sở: TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh
• Hotline: Mr. Hoan – 0977 960 616
• Email: bandososaigon@gmail.com
• Website: https://phaplynhadathcm.vn/

Kết Luận

Hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng là hai chỉ tiêu pháp lý bắt buộc phải tuân thủ trong hồ sơ xin phép xây dựng. Nếu không nắm rõ, công trình dễ bị từ chối cấp phép hoặc buộc điều chỉnh. Hãy tham khảo đúng quy định và chọn đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để đảm bảo đúng chuẩn ngay từ đầu.