Có Được Cấp Sổ Đỏ Cho Đất Không Có Giấy Tờ Không?

Đất không có giấy tờ là gì?

Trong thực tế, nhiều người dân sử dụng đất ổn định nhưng lại không có bất kỳ loại giấy tờ pháp lý nào chứng minh quyền sử dụng. Đây thường được gọi là “đất không có giấy tờ”. Các trường hợp phổ biến gồm:

• Đất mua bán bằng giấy tay, không công chứng, không đăng bộ, không sang tên.
• Đất lấn chiếm, tự khai hoang, sử dụng lâu dài nhưng không được cơ quan nhà nước giao đất.
• Đất thừa kế, tặng cho qua lời nói, chưa có văn bản chứng minh.
• Đất đã có GCN nhưng bị thất lạc, hoặc thuộc trường hợp cha mẹ qua đời không sang tên.

Tình trạng này khiến người sử dụng gặp khó khăn khi muốn xin cấp sổ đỏ, thực hiện các giao dịch hoặc chuyển nhượng tài sản. Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai hiện hành, không phải tất cả đất không có giấy tờ đều bị “mất quyền sở hữu”.

Căn cứ pháp lý hiện hành về cấp sổ đỏ không giấy tờ

Từ năm 2024, Luật Đất đai sửa đổi đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực, cùng với Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đã tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho việc xét cấp sổ đỏ đối với đất không có giấy tờ.

Một số căn cứ pháp lý quan trọng:

• Luật Đất đai 2024, chương IV – Quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất.
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai mới.
• Thông tư 24/2024/TT-BTNMT quy định hồ sơ địa chính.
• Thông tư liên tịch 17/2024/TTLT-BTP-BTNMT quy định xác minh nguồn gốc đất.

Theo quy định mới, người sử dụng đất không có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định, lâu dài, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch vẫn có thể được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ), gọi tắt là sổ đỏ.

>>>> Xem thêm: Cấp Đổi Sổ Đỏ, Sổ Hồng Tại TPHCM

Điều kiện được cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Để được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Các điều kiện cơ bản:

• Đang sử dụng đất ổn định, liên tục từ trước ngày 01/7/2014 trở về trước (thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực).
• Không có tranh chấp, khiếu nại tại thời điểm xin cấp GCN.
• Đất sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước phê duyệt.
• Có xác nhận của UBND cấp xã về việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
• Trường hợp không có giấy tờ thì cần chứng minh việc sử dụng thực tế bằng các giấy tờ liên quan khác như: hóa đơn đóng thuế đất, điện nước, ảnh chụp hiện trạng, lời khai của người dân xung quanh...

Lưu ý: Diện tích cấp sổ có thể bị giới hạn nếu đất vượt quá hạn mức giao đất theo quy định địa phương.

Các trường hợp không được cấp sổ đỏ dù sử dụng đất lâu dài

Không phải cứ sử dụng đất lâu dài là được cấp sổ đỏ. Pháp luật cũng quy định rõ những trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ, bao gồm:

• Đất có nguồn gốc lấn chiếm đất công, hành lang bảo vệ sông rạch, giao thông.
• Đất đang trong quy hoạch sử dụng đất, giải phóng mặt bằng.
• Đất đã bị xử lý vi phạm hành chính về lấn chiếm, xây dựng trái phép.
• Người đang sử dụng không thể chứng minh việc sử dụng đất trước năm 2014.
• Đất có tranh chấp chưa được giải quyết dứt điểm bằng văn bản hành chính hoặc bản án.

Trong các trường hợp này, người sử dụng chỉ có thể tiếp tục xin tạm thời sử dụng đất hoặc kê khai bổ sung hồ sơ pháp lý, chờ chính sách địa phương cho phép xét cấp.

Hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Người dân sử dụng đất không có giấy tờ cần chuẩn bị một bộ hồ sơ xin cấp sổ đỏ đầy đủ theo quy định của Thông tư 24/2024/TT-BTNMT, bao gồm:

Hồ sơ cơ bản:

• Đơn đề nghị cấp GCN QSDĐ (theo mẫu).
• Bản trích đo địa chính thửa đất, bản vẽ hiện trạng.
• Giấy xác nhận sử dụng đất ổn định (có xác nhận của UBND cấp xã).
• Tờ khai thuế sử dụng đất, bản sao giấy tờ tùy thân.
• Tài liệu chứng minh việc sử dụng đất thực tế: ảnh chụp hiện trạng, hóa đơn, giấy tờ mua bán viết tay, lời khai người làm chứng…

Trong nhiều trường hợp, UBND xã sẽ tổ chức xác minh hiện trạng sử dụng đất và lập biên bản kiểm tra làm căn cứ xét cấp sổ đỏ.

>>>> Xem thêm: Đo Vẽ Hiện Trạng Cắm MốcTại TPHCM

Quy trình thực hiện, thời gian, cơ quan tiếp nhận

 Quy trình cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ:

1. Nộp hồ sơ tại UBND xã, phường hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai.
2. Cơ quan địa chính kiểm tra, xác minh thực địa và lập biên bản.
3. Niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã trong 15 ngày để lấy ý kiến.
4. Văn phòng ĐKĐĐ lập hồ sơ trình UBND cấp huyện ký GCN.
5. Người dân nhận sổ đỏ và nộp lệ phí theo quy định.

 Thời gian xử lý:

• Khoảng 30–45 ngày làm việc không kể thời gian bổ sung hồ sơ nếu thiếu.

 Cơ quan tiếp nhận:

• UBND các xã/phường nơi có đất.
• Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Quận/Huyện tương ứng.

Vai trò của đơn vị dịch vụ hỗ trợ cấp sổ đỏ – BK-SAIGON

Việc xin cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ đòi hỏi hiểu biết pháp lý, kỹ năng xử lý hồ sơ và làm việc với cơ quan Nhà nước. BK-SAIGON là đơn vị chuyên tư vấn và thực hiện dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói tại TP.HCM.

 Lợi ích khi sử dụng dịch vụ của BK-SAIGON:

>>>> Xem thêm: Dịch Vụ Xin Phép, Thi Công Trọn Gói Nhà Bè, TPHCM

• Tư vấn hồ sơ, rà soát tính pháp lý miễn phí
• Đo vẽ bản đồ hiện trạng chính xác
• Lập bản vẽ kỹ thuật, xử lý hồ sơ đo đạc
• Hỗ trợ xác minh nguồn gốc đất, làm việc với UBND cấp xã
• Đại diện khách hàng nộp hồ sơ, rút ngắn thời gian xử lý

Chúng tôi đã giúp hàng trăm trường hợp xin cấp sổ đỏ thành công dù không có giấy tờ gốc, nhờ am hiểu quy định địa phương và kinh nghiệm thực tế xử lý các tình huống khó.

BẢN ĐỒ SỐ SÀI GÒN

Giấy Phép Kinh Doanh: 0318055956 

Chứng Chỉ Thiết Kế, XPXD: HCM-00076991 

Chứng Chỉ Đo Đạc Bản Đồ: 00582

Đại Diện Pháp Luật: Ông Đỗ Công Hoan

Địa chỉ: 278 Nguyễn Văn Tăng, P. Long Bình, TP. HCM

     Văn phòng 1: 430 Nguyễn Xiển, P. Long Bình, TP.HCM

     Văn phòng 2: 47 Dương Định Hội, P. Phước Long, TP.HCM

     Văn phòng 3: 51 Nguyễn Thị Thập, P. Tân Mỹ, TP. HCM

Hotline: Mr. Hoan - 0977.960.616 (Tư vấn 24/7)

Email: bandososaigon@gmail.com

Website: phaplynhadathcm.vn