Cách Xem Quy Mô Và Mật Độ Xây Dựng – Những Điều Người Dân Cần Biết Trước Khi Xây Nhà

Khi chuẩn bị xây dựng nhà ở hoặc công trình dân dụng, việc nắm rõ quy mô và mật độ xây dựng cho phép là yếu tố quan trọng để:

•  Thiết kế đúng theo quy định pháp luật
•  Tránh bị trả hồ sơ, xử phạt hoặc buộc tháo dỡ
•  Tối ưu diện tích sử dụng hợp lý – an toàn

Tuy nhiên, nhiều người vẫn nhầm lẫn giữa quy mô xây dựng, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất. Bài viết dưới đây từ BK-SAIGON sẽ giúp bạn hiểu rõ và biết cách tra cứu chính xác thông tin này, cập nhật mới nhất theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP (hiệu lực 01/01/2025).

Giới Thiệu Tầm Quan Trọng Của Việc Hiểu Mật Độ Và Quy Mô Xây Dựng

Trong hoạt động xây dựng nhà ở hoặc công trình, việc hiểu đúng quy mô và mật độ xây dựng đóng vai trò quyết định đến khả năng xin phép xây dựng hợp lệ, đảm bảo tính pháp lý, kỹ thuật và quy hoạch đô thị. Đây là những chỉ số không thể bỏ qua nếu bạn muốn xây đúng luật, tránh bị xử phạt, tháo dỡ hoặc không được cấp sổ hoàn công về sau.

Quy mô xây dựng giúp xác định cấp công trình, tổng diện tích sàn, chiều cao tối đa được xây. Trong khi đó, mật độ xây dựng thể hiện tỷ lệ diện tích xây dựng so với tổng diện tích đất – từ đó giới hạn số tầng, diện tích sàn từng tầng hoặc diện tích sân vườn còn lại.

Đặc biệt tại các thành phố lớn như TP.HCM, mật độ và quy mô xây dựng được quy định chặt chẽ trong các bản đồ quy hoạch và quyết định quản lý đô thị, như Quyết định 56/2023/QĐ-UBND. Do đó, nắm rõ các khái niệm này sẽ giúp bạn lập phương án thiết kế chính xác, tiết kiệm chi phí và rút ngắn thời gian làm thủ tục xin phép xây dựng.

Quy Mô Xây Dựng Là Gì? Phân Loại Theo Pháp Luật

Quy mô xây dựng là khái niệm chỉ tổng thể kích thước, khối tích, diện tích và mức độ đầu tư của một công trình xây dựng, bao gồm: diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, chiều cao công trình, số tầng, và cấp công trình. Việc xác định đúng quy mô là cơ sở để:

• Lập bản vẽ thiết kế phù hợp
• Xin giấy phép xây dựng đúng hạng mục
• Tính chi phí đầu tư, nhân công và hoàn công

Phân loại quy mô theo cấp công trình (Nghị định 15/2021/NĐ-CP):

• Công trình cấp đặc biệt: nhà ga, sân bay lớn, dự án trọng điểm quốc gia
• Cấp I: nhà cao tầng từ 20 tầng trở lên, diện tích sàn lớn
• Cấp II: công trình từ 9–19 tầng
• Cấp III: nhà từ 2–8 tầng, phổ biến với nhà ở đô thị
• Cấp IV: nhà 1 tầng, diện tích nhỏ hơn 100m² (thường không cần lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật)

Quy mô xây dựng trong nhà ở dân dụng thường thể hiện qua:

• Diện tích xây dựng (m² sàn mỗi tầng)
• Tổng diện tích sàn
• Chiều cao công trình
• Số tầng nổi và tầng hầm
• Khối tích xây dựng (đối với công trình lớn)

Việc xác định đúng quy mô xây dựng theo quy định pháp luật giúp đảm bảo việc thiết kế, xin phép và thi công không bị vướng mắc, đồng thời đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn, phòng cháy, thoát hiểm... theo từng cấp độ.

Mật Độ Xây Dựng Là Gì? Các Loại Mật Độ Theo Quy Định

Mật độ xây dựng là tỷ lệ giữa diện tích chiếm đất của công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất, được thể hiện bằng đơn vị phần trăm (%). Đây là thông số quan trọng để quản lý quy hoạch đô thị, đảm bảo công trình không xây dựng quá dày đặc, ảnh hưởng đến hạ tầng kỹ thuật, không gian cây xanh và hệ thống thoát nước.

 Theo quy định pháp luật, có hai loại mật độ xây dựng chính:

1. Mật độ xây dựng thuần:
   Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình chính (không bao gồm sân, đường nội bộ, bể nước ngầm, bể phốt...) trên diện tích toàn khu đất. Đây là loại mật độ phổ biến nhất khi xét cấp phép nhà ở riêng lẻ hoặc công trình dân dụng.
2. Mật độ xây dựng gộp:
   Áp dụng cho khu đô thị, khu công nghiệp, resort... Là tỷ lệ tổng diện tích chiếm đất của tất cả công trình (bao gồm nhà ở, công trình phụ, hạ tầng kỹ thuật...) trên tổng diện tích toàn khu.

 Ví dụ:

Lô đất 100m², xây nhà 2 tầng, mỗi tầng 60m² → Diện tích chiếm đất là 60m² → Mật độ xây dựng = 60/100 = 60%

 Vì sao mật độ xây dựng quan trọng?

• Là tiêu chí bắt buộc trong hồ sơ xin phép xây dựng
• Liên quan trực tiếp đến quy hoạch đô thị, thoát nước, phòng cháy
• Ảnh hưởng đến khả năng chừa sân, khoảng lùi, hành lang kỹ thuật

Việc hiểu rõ từng loại mật độ và cách áp dụng theo quy định là bước đầu tiên để thiết kế công trình hợp pháp, được cấp phép nhanh chóng và đảm bảo an toàn trong khai thác sử dụng.

Cách Tra Cứu Quy Mô & Mật Độ Xây Dựng Theo Quy Hoạch

Việc tra cứu trước quy mô và mật độ xây dựng giúp chủ đầu tư, người dân và đơn vị thiết kế xác định đúng chỉ tiêu quy hoạch được phép xây dựng trên từng thửa đất, tránh vi phạm khi lập hồ sơ xin phép. Tại TP.HCM, thông tin này có thể được tra cứu qua nhiều kênh chính thức.

Tra cứu qua bản đồ quy hoạch số của TP.HCM

Hiện nay, người dân có thể truy cập website:
 https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn

Chức năng chính:

• Nhập số tờ, số thửa hoặc tọa độ để tra cứu
• Xem chỉ tiêu quy hoạch từng khu đất:
  • Mật độ xây dựng tối đa
  • Tầng cao tối đa
  • Chỉ giới xây dựng – khoảng lùi
  • Loại hình công trình được phép

Lưu ý: Một số khu vực cần tra cứu qua phòng Quản lý đô thị hoặc UBND cấp quận/phường nếu chưa cập nhật số hóa.

 Tra cứu tại UBND phường hoặc Phòng Quản lý đô thị TP. HCM

Bạn có thể đến trực tiếp UBND phường nơi có đất hoặc Phòng Quản lý đô thị TP. HCM để xin trích lục thông tin quy hoạch hoặc bản đồ phân khu. Đây là cách chính xác nhất để xác định:

• Lộ giới đường
• Loại đất được phép xây (đất ở, đất hỗn hợp, đất công trình công cộng...)
• Chỉ tiêu kiến trúc: mật độ, số tầng, chiều cao

Nhờ đơn vị tư vấn pháp lý và thiết kế chuyên nghiệp

Nếu không rành về kỹ thuật hoặc khó tiếp cận dữ liệu, bạn nên sử dụng dịch vụ tư vấn quy hoạch xây dựng, để được:

• Tra cứu nhanh từ cơ sở dữ liệu chuyên ngành
• Tư vấn thiết kế phù hợp chỉ tiêu quy hoạch
• Soạn thảo hồ sơ xin phép xây dựng đúng quy định

Việc xác định rõ mật độ và quy mô được phép xây dựng ngay từ đầu giúp tránh rủi ro: bị từ chối cấp phép, xây dựng sai phép hoặc buộc tháo dỡ khi bị kiểm tra.

Cách Tính Mật Độ Xây Dựng Nhà Ở Theo TCVN & Quyết Định Địa Phương

Để xin giấy phép xây dựng hợp pháp, chủ đầu tư cần biết chính xác mật độ xây dựng tối đa được phép trên lô đất của mình. Việc này phải dựa trên tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9411:2012, và nếu ở TP.HCM thì phải kết hợp với Quyết định 56/2023/QĐ-UBND do UBND TP ban hành.

 Công thức tính mật độ xây dựng thuần:

Công thức:
Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích phần nhà xây dựng / Tổng diện tích lô đất) × 100

 Diện tích chiếm đất: phần diện tích mà công trình tiếp xúc với mặt đất (tầng trệt).
 Không tính vào: sân vườn, bể nước ngầm, bể phốt, giếng trời, tiểu cảnh…

Mật độ tối đa theo TCVN 9411:2012 (áp dụng nhà ở riêng lẻ):

 Ví dụ: Nếu bạn sở hữu lô đất 90m², bạn chỉ được xây dựng tối đa 63m² (70% x 90).

Quy định cụ thể tại TP.HCM – Quyết định 56/2023/QĐ-UBND:

• Phân loại mật độ theo loại công trình: nhà phố, biệt thự, nhà liên kế
• Tính thêm chỉ giới xây dựng, khoảng lùi tầng trên, chiều cao tối đa
• Có điều chỉnh tại các khu vực đặc thù như mặt tiền đường lớn, ngõ hẻm nhỏ, khu vực quy hoạch cao tầng

 Lưu ý: Một số trường hợp có thể xây vượt mật độ nếu là nhà ở xã hội, khu tái định cư, hoặc được phê duyệt đặc cách bởi UBND quận/huyện.

Việc tính đúng mật độ xây dựng ngay từ đầu giúp hồ sơ xin phép dễ được duyệt, tránh xây sai phép – bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ phần xây dựng vượt quy định.

Những Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Quy Mô & Mật Độ Xây Dựng Được Phép

Không phải mọi lô đất đều được xây dựng theo cùng một mật độ hay quy mô. Trên thực tế, chỉ tiêu xây dựng được phép áp dụng cho từng khu đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố liên quan đến quy hoạch, hạ tầng và pháp lý hiện hành. Dưới đây là những yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc xác định mật độ và quy mô xây dựng hợp lệ:

Diện tích và hình dáng lô đất

• Diện tích càng nhỏ (dưới 50m²) thường được phép xây dựng với mật độ cao (80–100%)
• Đất méo, không vuông vức hoặc đất bị giới hạn tiếp giáp đường có thể phải trừ thêm diện tích không được xây
• Đối với đất có hình thù bất thường, mật độ xây dựng thường bị điều chỉnh giảm để đảm bảo khoảng cách kỹ thuật và an toàn công trình

Lộ giới và chỉ giới xây dựng

• Lộ giới (hay chiều rộng mặt đường) càng lớn thì quy mô, tầng cao cho phép càng cao
• Chỉ giới xây dựng quy định khoảng lùi tối thiểu so với ranh giới lô đất (thường là 2–3m với nhà mặt tiền đường ≥12m)
• Công trình không được phép xây vượt chỉ giới hoặc chồng lên phần đất quy hoạch mở đường

Loại công trình và mục đích sử dụng đất

• Nhà ở riêng lẻ, biệt thự, nhà liên kế, công trình thương mại... sẽ có quy mô và mật độ khác nhau
• Nếu đất được quy hoạch là đất ở đô thị, đất hỗn hợp, hay đất công trình công cộng, mật độ xây dựng sẽ thay đổi theo định hướng quy hoạch

Quy định của địa phương và quy hoạch phân khu

• TP.HCM áp dụng Quyết định 56/2023/QĐ-UBND để kiểm soát mật độ – quy mô
• Mỗi phường, mỗi tuyến đường sẽ có quy định khác nhau về chiều cao, số tầng, diện tích sàn
• Một số khu vực bị giới hạn chiều cao do nằm gần hành lang bảo vệ di tích, khu quân sự, sân bay, kênh rạch…

Các Quy Định Về Quy Mô – Mật Độ Tại TP.HCM (QĐ 56/2023, QCVN)

Tại TP.HCM, việc xác định quy mô và mật độ xây dựng phải tuân theo cả tiêu chuẩn quốc gia và quy định địa phương. Hai văn bản quan trọng nhất đang được áp dụng là:

Quyết định 56/2023/QĐ-UBND TP.HCM

Đây là văn bản pháp lý mới nhất (có hiệu lực từ 20/10/2023) quy định rõ:

• Mật độ xây dựng tối đa theo loại công trình: nhà liên kế, biệt thự, nhà phố thương mại, chung cư…
• Chỉ tiêu quy mô: số tầng tối đa, chiều cao công trình, khoảng lùi xây dựng
• Phân cấp quản lý theo tuyến đường: dựa trên bề rộng lộ giới, chức năng sử dụng đất và vị trí đô thị (nội thành – ngoại thành)
• Yêu cầu thiết kế tầng hầm, thang bộ – thang máy, sân thượng… tùy theo quy mô từng loại nhà

 Ví dụ:

• Đất ở mặt tiền đường ≥20m: có thể xây 5 tầng, chiều cao ≤20m, mật độ 80%
• Đất trong hẻm <6m: chỉ được xây 3 tầng, chiều cao ≤13m, mật độ ≤70%

QCVN 01:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng

Áp dụng toàn quốc, quy chuẩn này quy định:

• Mật độ tối đa theo diện tích lô đất
• Yêu cầu tối thiểu về khoảng cách giữa các công trình, chiều cao thông tầng, bán kính thoát hiểm
• Các chỉ số về cây xanh, thông gió, ánh sáng, đặc biệt trong khu dân cư mới hoặc cải tạo đô thị cũ

Cách áp dụng hai quy định trên

• QCVN 01:2021/BXD là khung kỹ thuật tối thiểu toàn quốc
• QĐ 56/2023 là hướng dẫn chi tiết phù hợp với đặc thù đô thị TP.HCM → phải ưu tiên áp dụng khi xin phép tại TP.HCM
• Trong trường hợp chồng chéo, cần tham khảo trực tiếp phòng Quản lý đô thị hoặc đơn vị tư vấn pháp lý xây dựng

Việc nắm rõ các quy định này giúp bạn thiết kế công trình đúng pháp lý ngay từ đầu, tránh sửa bản vẽ, từ chối cấp phép hoặc phát sinh sai phạm khi thi công.

Sai Phạm Thường Gặp Khi Không Hiểu Đúng Mật Độ – Quy Mô

Việc thiết kế, xin phép hoặc thi công mà không nắm rõ chỉ tiêu về mật độ và quy mô xây dựng là nguyên nhân dẫn đến hàng loạt vi phạm phổ biến trong thực tế. Những sai phạm này không chỉ khiến công trình bị xử phạt mà còn gây thiệt hại lớn về thời gian, chi phí, thậm chí phải tháo dỡ phần đã xây.

 Xây vượt mật độ cho phép

• Nhiều chủ đầu tư xây kín toàn bộ đất, không để lại khoảng lùi hay sân sau
• Vi phạm này thường thấy ở lô đất dưới 100m², do không tính đúng mật độ theo TCVN 9411:2012 hoặc QĐ 56/2023
• Hậu quả: bị lập biên bản xử phạt, yêu cầu đập bỏ phần xây lấn hoặc không được cấp hoàn công

 Thiết kế sai quy mô – xin phép không đúng thực tế thi công

• Xin phép 3 tầng nhưng thi công 4 tầng
• Diện tích tầng 1 đúng phép, nhưng tầng 2–3 mở rộng vượt phạm vi cho phép
• Thi công sai chiều cao, không đảm bảo thông số kỹ thuật – ảnh hưởng đến PCCC, thoát hiểm

Không tuân thủ quy định lộ giới và chỉ giới xây dựng

• Xây lấn vỉa hè, vượt khoảng lùi quy định
• Xây trùng phần đất quy hoạch mở đường hoặc hành lang kỹ thuật
• Hậu quả: bị buộc tháo dỡ, mất giá trị tài sản và không đủ điều kiện hoàn công

Không cập nhật các quy định mới nhất

• Vẫn áp dụng tiêu chuẩn cũ (QĐ 135/2007 hoặc QCVN cũ) thay vì QĐ 56/2023/QĐ-UBND hoặc QCVN 01:2021/BXD
• Điều này khiến hồ sơ bị trả lại, thiết kế phải điều chỉnh, kéo dài thời gian cấp phép

 Lời khuyên: Trước khi thiết kế hay xin phép xây dựng, hãy tra cứu kỹ quy hoạch, mật độ – quy mô được phép, hoặc liên hệ đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để đảm bảo hồ sơ đúng chuẩn ngay từ đầu.

Hướng Dẫn Xác Định Quy Mô, Mật Độ Khi Xin Phép Xây Dựng

Để xin phép xây dựng đúng quy định, việc đầu tiên mà chủ đầu tư hoặc đơn vị thiết kế cần làm là xác định chính xác quy mô và mật độ xây dựng được phép áp dụng cho thửa đất. Dưới đây là quy trình hướng dẫn cơ bản giúp bạn thực hiện đúng:

 Bước 1: Xác định diện tích, hình dáng, vị trí lô đất

• Tổng diện tích lô đất
• Mặt tiền tiếp giáp đường (để xác định lộ giới)
• Hình dáng đất: vuông, méo, có góc nhọn, tiếp giáp hẻm...

 Bước 2: Tra cứu thông tin quy hoạch

• Truy cập cổng thông tin quy hoạch TP.HCM hoặc liên hệ UBND phường
• Xác định: loại đất, quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng tối đa, chiều cao cho phép

 Bước 3: Áp dụng quy định về mật độ & quy mô xây dựng

• Tra theo TCVN 9411:2012 và QCVN 01:2021/BXD
• Đối chiếu với Quyết định 56/2023/QĐ-UBND TP.HCM để biết rõ chỉ tiêu từng khu vực
• Lưu ý: các khu vực đặc thù (gần công trình công cộng, di tích, trục giao thông lớn) có thể bị giới hạn mật độ, số tầng

 Bước 4: Lập hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng

• Hồ sơ thiết kế cần bám sát chỉ tiêu được phép
• Bao gồm: bản vẽ mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng, sơ đồ vị trí công trình và bản kê mật độ xây dựng rõ ràng
• Nếu vượt chỉ tiêu → phải xin điều chỉnh quy hoạch hoặc không được cấp phép

Việc xác định đúng chỉ tiêu quy mô và mật độ ngay từ đầu sẽ giúp bạn tránh được việc phải điều chỉnh hồ sơ nhiều lần, rút ngắn thời gian cấp phép và tiết kiệm chi phí thiết kế – thi công.

Dịch Vụ Hỗ Trợ Tra Cứu – Tư Vấn Quy Mô, Mật Độ Xây Dựng Tại TP.HCM

Tại TP.HCM, việc tra cứu và xác định đúng quy mô – mật độ xây dựng phù hợp từng khu vực, tuyến đường, loại đất là điều không dễ với người dân hoặc chủ đầu tư không chuyên. Bởi lẽ thông tin quy hoạch thường phức tạp, cập nhật theo từng giai đoạn, và nhiều khu vực chưa được số hóa đầy đủ.

 Khi nào nên sử dụng dịch vụ hỗ trợ?

• Khi bạn không rõ đất của mình được phép xây bao nhiêu tầng, mật độ bao nhiêu %
• Khi cần biết có được xây tầng hầm, mái che cầu thang, sân thượng, tum kỹ thuật hay không
• Khi chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng nhưng chưa xác định được chỉ tiêu kiến trúc – quy hoạch

 BK-SAIGON – Đơn vị tư vấn xây dựng và pháp lý uy tín tại TP.HCM

Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng và xin phép pháp lý nhà đất, BK-SAIGON cung cấp dịch vụ:

• Tra cứu quy hoạch – chỉ tiêu xây dựng chi tiết theo từng thửa đất
• Lập bản vẽ thiết kế – hồ sơ xin phép đúng chuẩn QĐ 56/2023 và QCVN mới nhất
• Tư vấn tối ưu phương án xây dựng để tận dụng diện tích mà vẫn hợp pháp
• Hỗ trợ trọn gói từ tra cứu, xin phép đến thi công và hoàn công

 Liên hệ tư vấn miễn phí:

• Hotline: 0977 960 616
• Website: https://phaplynhadathcm.vn
• Văn phòng: 47 Dương Đình Hội, Phường Phước Long, TP.HCM

Lưu Ý Quan Trọng Khi Xác Định Quy Mô – Mật Độ Xây Dựng

Việc hiểu rõ và xác định đúng quy mô và mật độ xây dựng là yếu tố sống còn đối với bất kỳ công trình nào – từ nhà ở riêng lẻ cho đến dự án lớn. Đây không chỉ là căn cứ để lập hồ sơ xin phép xây dựng đúng pháp luật, mà còn đảm bảo công trình phù hợp quy hoạch, tiết kiệm chi phí và bền vững lâu dài.

 Những điều bạn cần ghi nhớ:

• Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình trên tổng diện tích lô đất, được quy định rõ trong TCVN 9411:2012 và QCVN 01:2021/BXD
• Quy mô xây dựng bao gồm: tổng diện tích sàn, chiều cao, số tầng, cấp công trình… và chịu sự điều chỉnh bởi Quyết định 56/2023/QĐ-UBND TP.HCM
• Mỗi lô đất có những chỉ tiêu quy hoạch khác nhau tùy theo vị trí, lộ giới đường, chức năng sử dụng đất và khu vực quản lý
• Xây sai mật độ hoặc vượt quy mô có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng: bị xử phạt, buộc tháo dỡ, không được hoàn công

Thay vì tự ước lượng hoặc sao chép mẫu có sẵn, bạn nên tra cứu kỹ hoặc nhờ đơn vị tư vấn chuyên nghiệp hỗ trợ từ đầu để tránh rủi ro về sau. Với đội ngũ kỹ sư – kiến trúc sư – pháp lý am hiểu thực tế địa phương, BK-SAIGON cam kết đồng hành cùng bạn trong từng bước của quá trình xây dựng.