Thủ tục mua bán nhà đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

     Luật Đất đai 2024 có những thay đổi đáng chú ý về quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trong đó, pháp luật phân biệt giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Vì vậy, khi mua bán nhà đất tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cần xác định đúng đối tượng và chuẩn bị hồ sơ phù hợp.

Quy trình mua bán nhà đất đối với Việt kiều

Người còn quốc tịch Việt Nam có quyền sử dụng đất như cá nhân

     Theo Luật Đất đai 2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được xác định trong nhóm cá nhân sử dụng đất. Điều này giúp nhóm đối tượng này thực hiện các quyền về đất đai theo quy định áp dụng cho cá nhân. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 xác định người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một trong các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điều kiện là được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Người gốc Việt Nam được phép nhập cảnh có quyền sở hữu nhà ở

     Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không còn quốc tịch Việt Nam, phạm vi quyền về đất đai được quy định cụ thể hơn. Theo Điều 28 Luật Đất đai 2024, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh có thể mua, thuê mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở.

Chuẩn bị giấy tờ chứng minh đối tượng

     Tùy trường hợp, người mua cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh nhân thân, quốc tịch hoặc nguồn gốc Việt Nam và giấy tờ chứng minh được phép nhập cảnh.

     Đối với người còn quốc tịch Việt Nam, hộ chiếu hoặc giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam có thể được sử dụng theo quy định. Luật Quốc tịch Việt Nam cũng quy định nhiều loại giấy tờ có giá trị chứng minh quốc tịch Việt Nam.

     Người gốc Việt Nam cần chuẩn bị thêm giấy tờ chứng minh nguồn gốc Việt Nam theo quy định để xác định đúng đối tượng được sở hữu nhà ở và nhận quyền sử dụng đất.

Công chứng hợp đồng mua bán

     Sau khi xác định đủ điều kiện giao dịch, các bên tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

     Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, pháp luật đất đai quy định việc công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp được pháp luật quy định khác.

     Hồ sơ thường cần có Giấy chứng nhận, giấy tờ tùy thân và giấy tờ chứng minh tư cách, quyền sở hữu của người mua. Trường hợp có vợ hoặc chồng, cần kiểm tra thêm các giấy tờ liên quan đến tình trạng hôn nhân và quyền đối với tài sản.

Kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính

     Sau khi hợp đồng được công chứng, các bên thực hiện thủ tục kê khai các khoản thuế, lệ phí và nghĩa vụ tài chính liên quan theo quy định.

     Mức thuế, lệ phí không nên áp dụng cứng cho mọi giao dịch vì còn phụ thuộc vào loại giao dịch, giá tính thuế và trường hợp miễn, giảm nếu có.

Đăng ký sang tên

     Bước cuối cùng là thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền để ghi nhận người nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.

     Hồ sơ sẽ được tiếp nhận, kiểm tra và xác định nghĩa vụ tài chính. Sau khi hoàn thành các yêu cầu theo quy định, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện cập nhật thông tin và cấp Giấy chứng nhận theo trường hợp cụ thể. Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định trình tự đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Cần xác định rõ loại nhà đất trước khi giao dịch

     Điểm quan trọng đối với Việt kiều là quyền mua và nhận quyền sử dụng đất không hoàn toàn giống nhau giữa người còn quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam đã mất hoặc thôi quốc tịch.

     Đặc biệt, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh có quyền nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở theo quy định, thay vì mặc nhiên được nhận chuyển nhượng mọi loại đất ở.

     Do đó, trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng, người mua nên kiểm tra loại bất động sản, tình trạng pháp lý của tài sản và giấy tờ chứng minh tư cách của mình. Việc xác định đúng điều kiện ngay từ đầu giúp hạn chế trường hợp đã ký thỏa thuận nhưng không đủ điều kiện hoàn tất thủ tục sang tên.