Thủ tục đăng ký biến động khi mua một phần thửa đất và quy trình tách thửa đồng thời

     Mua một phần thửa đất là giao dịch khá phổ biến nhưng không thể chỉ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng như trường hợp mua toàn bộ thửa đất. Phần diện tích chuyển nhượng cần được tách thành thửa mới, sau đó thực hiện đăng ký biến động để cập nhật người sử dụng đất.

Hồ sơ tách thửa và chuyển nhượng một phần đất

     Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ tách thửa cơ bản gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK.
• Bản vẽ tách thửa theo Mẫu số 02/ĐK.
• Giấy chứng nhận đã cấp.
• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa nếu có.

     Bản vẽ tách thửa có thể do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có giấy phép lập.

     Đối với phần chuyển nhượng, hồ sơ đăng ký biến động còn cần có hợp đồng chuyển nhượng và các giấy tờ liên quan theo trường hợp cụ thể.

Hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện khi nào?

     Các bên cần kiểm tra điều kiện tách thửa trước khi hoàn tất giao dịch. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu về hình thức và điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật đất đai.

     Việc tách thửa và đăng ký biến động có thể được giải quyết liên thông khi người sử dụng đất có nhu cầu thực hiện đồng thời nhiều thủ tục.

Quy trình tách thửa và sang tên phần đất mua

Bước 1: Kiểm tra điều kiện tách thửa

     Trước tiên cần xác định diện tích dự kiến chuyển nhượng có đáp ứng điều kiện tách thửa của địa phương hay không. Đồng thời, cần kiểm tra Sổ đỏ, ranh giới, hiện trạng sử dụng đất và các hạn chế về quyền sử dụng đất.

Bước 2: Lập bản vẽ tách thửa

     Đơn vị đo đạc thực hiện đo đạc và lập bản vẽ tách thửa theo quy định. Bản vẽ thể hiện phần diện tích chuyển nhượng và phần diện tích còn lại của thửa đất gốc.

Bước 3: Nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận

     Người sử dụng đất nộp hồ sơ theo quy định tại Bộ phận Một cửa hoặc cơ quan đăng ký đất đai được địa phương tổ chức tiếp nhận. Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng cho phép thực hiện đăng ký biến động bằng phương tiện điện tử trên Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh trong trường hợp đáp ứng điều kiện.

Bước 4: Cơ quan đăng ký kiểm tra điều kiện

     Nếu hồ sơ tách thửa đủ điều kiện, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh xác nhận thông tin vào đơn và bản vẽ theo quy định. Nếu Giấy chứng nhận không có sơ đồ thửa đất hoặc sơ đồ thiếu kích thước, diện tích và kích thước không thống nhất, cơ quan đăng ký có thể yêu cầu thực hiện đăng ký biến động trước khi tiếp tục thủ tục tách thửa.

Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

     Sau khi hồ sơ được xử lý, các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh từ giao dịch, gồm thuế, lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí khác nếu có. Mức thu cụ thể phụ thuộc vào trường hợp giao dịch và quy định tại địa phương.

Bước 6: Cấp Sổ đỏ cho thửa đất mới

     Sau khi hoàn tất các thủ tục, cơ quan đăng ký đất đai cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất sau tách. Trường hợp tách thửa làm thay đổi người sử dụng đất, thủ tục đăng ký biến động được thực hiện theo quy định. Phần đất người mua nhận chuyển nhượng được cập nhật sang người sử dụng đất mới, trong khi phần đất còn lại được chỉnh lý theo hồ sơ địa chính.

Tách thửa và sang tên mất bao lâu?

     Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa là không quá 15 ngày làm việc. Đối với đăng ký biến động do chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thời gian giải quyết là không quá 10 ngày làm việc.

     Nếu thực hiện đồng thời nhiều thủ tục đăng ký đất đai, thời gian giải quyết do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không vượt quá tổng thời gian của từng thủ tục. Thời gian này cũng không bao gồm một số khoảng thời gian như xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Những điều cần kiểm tra trước khi mua một phần thửa đất

     Trước khi đặt cọc, người mua nên kiểm tra:

• Diện tích dự kiến mua có đủ điều kiện tách thửa.
• Kích thước và hình dạng thửa đất sau tách.
• Lối đi và khả năng tiếp cận đường giao thông.
• Tình trạng tranh chấp, kê biên hoặc hạn chế quyền.
• Thông tin trên Sổ đỏ và hiện trạng thực tế.
• Nghĩa vụ tài chính và các chi phí phát sinh.

     Đặc biệt, người mua không nên chỉ dựa vào thỏa thuận viết tay hoặc cam kết của bên bán rằng “sẽ tách được”. Điều kiện tách thửa cần được kiểm tra theo hồ sơ đất đai và quy định của địa phương trước khi hoàn tất giao dịch.