Quy định về chứng nhận tài sản chung, riêng của vợ chồng trong hợp đồng chuyển nhượng

     Khi chuyển nhượng nhà đất, việc xác định bất động sản là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ, chồng có ý nghĩa quan trọng đối với người ký hợp đồng. Nội dung này được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật Hôn nhân và Gia đình và pháp luật về công chứng.

Tài sản chung và tài sản riêng của vợ chồng được xác định thế nào?

Tài sản chung của vợ chồng

     Theo Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, tài sản chung gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập từ lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức và những nguồn khác trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được thừa kế chung hoặc tặng cho chung cũng thuộc tài sản chung. Quyền sử dụng đất có được sau khi kết hôn, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng, về nguyên tắc cũng là tài sản chung.

     Do đó, việc giấy chứng nhận chỉ đứng tên một người không phải lúc nào cũng đồng nghĩa bất động sản là tài sản riêng của người đó. Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, nguồn gốc hình thành tài sản là một trong những vấn đề cần được xem xét.

Tài sản riêng của vợ hoặc chồng

     Tài sản riêng gồm tài sản mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định và tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của mỗi người cùng một số tài sản khác theo luật định.

     Nếu bất động sản thực sự là tài sản riêng, người có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp có thể thực hiện giao dịch trong phạm vi quyền của mình. Tuy nhiên, khi làm thủ tục công chứng, người yêu cầu vẫn cần cung cấp tài liệu để chứng minh nguồn gốc và tình trạng pháp lý của tài sản nếu công chứng viên yêu cầu.

Chuyển nhượng tài sản chung cần sự tham gia của cả hai vợ chồng

     Đối với tài sản chung, việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt phải tuân thủ quy định về quyền của vợ chồng đối với tài sản chung. Vì vậy, khi chuyển nhượng bất động sản là tài sản chung, hồ sơ thường cần thể hiện sự tham gia của cả vợ và chồng.

     Hai vợ chồng có thể cùng trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc thực hiện việc ủy quyền hợp pháp để một người thay mặt người còn lại thực hiện giao dịch.

     Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý bởi việc một người tự ý định đoạt tài sản chung có thể dẫn đến tranh chấp về quyền và lợi ích của người còn lại.

Trường hợp bất động sản chỉ đứng tên một người

     Việc chỉ có tên một người trên giấy chứng nhận không nên được hiểu đơn giản rằng người đó có toàn quyền chuyển nhượng mà không cần xem xét quan hệ tài sản vợ chồng.

     Nếu bất động sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân và không có căn cứ xác định là tài sản riêng, cần xem xét quy định về tài sản chung của vợ chồng trước khi giao dịch.

     Ngược lại, nếu người đứng tên có căn cứ chứng minh đây là tài sản riêng, việc chuyển nhượng sẽ được xem xét theo tình trạng pháp lý thực tế của tài sản.

Chuyển nhượng tài sản riêng cần chứng minh nguồn gốc

     Khi một bên cho rằng bất động sản là tài sản riêng, giấy tờ chứng minh nguồn gốc có thể đóng vai trò quan trọng trong quá trình công chứng.

     Một số tài liệu thường được sử dụng để chứng minh có thể gồm:

• Giấy tờ thể hiện bất động sản được tạo lập trước thời kỳ hôn nhân.
• Hợp đồng tặng cho riêng.
• Văn bản hoặc giấy tờ về việc nhận thừa kế riêng.
• Văn bản thỏa thuận phân chia hoặc xác lập tài sản riêng.
• Các tài liệu khác chứng minh tài sản được hình thành từ nguồn tài sản riêng.

     Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch và hồ sơ liên quan theo quy định pháp luật về công chứng. Luật Công chứng hiện hành là Luật số 46/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/07/2025.

Cần chuẩn bị gì khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng?

     Khi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, người yêu cầu công chứng cần chuẩn bị giấy tờ tùy thân, giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và các giấy tờ khác có liên quan đến giao dịch. Luật Công chứng quy định hồ sơ công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng có giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc giấy tờ thay thế theo quy định.

     Nếu bất động sản có liên quan đến tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng, nên chuẩn bị thêm tài liệu thể hiện nguồn gốc tài sản để công chứng viên có cơ sở xác định người có quyền tham gia giao dịch.

Một số trường hợp nên kiểm tra trước khi ký

     Người chuyển nhượng nên đặc biệt kiểm tra khi:

• Sổ đỏ, sổ hồng chỉ đứng tên vợ hoặc chồng nhưng bất động sản được mua sau khi kết hôn.
• Bất động sản được nhận thừa kế hoặc tặng cho nhưng không rõ là cho riêng hay cho chung.
• Vợ chồng từng có văn bản thỏa thuận về chế độ tài sản.
• Tài sản riêng đã được nhập vào tài sản chung.
• Một bên không trực tiếp ký hợp đồng và dự kiến ủy quyền cho người còn lại.

     Việc xác định đúng tình trạng tài sản trước khi công chứng giúp hạn chế tranh chấp về quyền sở hữu và tránh phải bổ sung, điều chỉnh hồ sơ trong quá trình chuyển nhượng.

     Nhìn chung, khi chuyển nhượng bất động sản của vợ chồng, cần xác định rõ nguồn gốc và chế độ sở hữu tài sản trước khi xác định người ký hợp đồng. Tài sản chung và tài sản riêng có cách xử lý khác nhau, do đó không nên chỉ căn cứ vào việc giấy chứng nhận đang đứng tên một hay hai người.