Quy định công chứng điện tử và lộ trình công chứng bất động sản không phụ thuộc địa giới

      Luật Công chứng 2024 đã đặt nền tảng pháp lý cho công chứng điện tử, đồng thời Luật Công chứng sửa đổi năm 2026 mở đường cho việc công chứng giao dịch bất động sản không phụ thuộc địa giới hành chính trên phạm vi toàn quốc. Tuy nhiên, việc mở rộng thẩm quyền này chưa áp dụng ngay. Pháp luật hiện hành gắn lộ trình với việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu công chứng và khả năng kết nối với các hệ thống dữ liệu liên quan.

Công chứng điện tử được quy định như thế nào?

Công chứng điện tử là hình thức công chứng bằng phương tiện điện tử

      Luật Công chứng 2024 quy định công chứng điện tử là việc công chứng được thực hiện bằng phương tiện điện tử để tạo lập văn bản công chứng điện tử. Hình thức này phải bảo đảm an ninh, an toàn thông tin, bảo mật dữ liệu và khả năng truy cập, sử dụng thông tin để tham chiếu. Phạm vi giao dịch được công chứng điện tử do Chính phủ quy định căn cứ vào điều kiện thực tế, nhu cầu và khả năng cung cấp dịch vụ.

Công chứng viên và tổ chức hành nghề phải đáp ứng điều kiện kỹ thuật

      Để cung cấp dịch vụ công chứng điện tử, công chứng viên phải có tài khoản thực hiện công chứng điện tử, chữ ký số và sử dụng dịch vụ cấp dấu thời gian. Đối với tổ chức hành nghề công chứng, ngoài tài khoản và chữ ký số, tổ chức còn phải có đủ trang thiết bị kỹ thuật để thực hiện công chứng điện tử.

Văn bản công chứng điện tử có giá trị pháp lý

      Văn bản công chứng điện tử là một dạng chứng thư điện tử được tạo lập theo quy định của Luật Công chứng. Văn bản có hiệu lực kể từ thời điểm được ký bằng chữ ký số của công chứng viên và chữ ký số của tổ chức hành nghề công chứng. Pháp luật cũng cho phép chuyển đổi giữa văn bản công chứng điện tử và văn bản công chứng giấy theo quy định về giao dịch điện tử.

Công chứng điện tử có thể thực hiện trực tiếp hoặc trực tuyến

      Luật Công chứng 2024 quy định thủ tục công chứng điện tử được thực hiện theo quy trình trực tiếp hoặc trực tuyến. Với hình thức trực tuyến, các bên có thể không cần có mặt tại cùng một địa điểm và thực hiện giao kết thông qua phương tiện trực tuyến trước sự chứng kiến trực tiếp của công chứng viên. Công chứng viên và tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận giao dịch bằng chữ ký số để tạo lập văn bản công chứng điện tử.

Lộ trình công chứng bất động sản không phụ thuộc địa giới

Luật mới vẫn duy trì giới hạn theo địa giới trong giai đoạn hiện tại

      Luật Công chứng sửa đổi số 04/2026/QH16 được Quốc hội thông qua ngày 23/04/2026 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2027.

      Theo quy định được sửa đổi, công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng vẫn chỉ được công chứng giao dịch có đối tượng là bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.

      Một số trường hợp được loại trừ gồm công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện quyền về bất động sản.

Chính phủ sẽ quy định lộ trình thực hiện trên toàn quốc

      Điểm đáng chú ý là luật mới không ấn định trực tiếp một ngày cụ thể để bãi bỏ giới hạn địa giới.

      Thay vào đó, Chính phủ được giao quy định lộ trình thực hiện thẩm quyền công chứng giao dịch bất động sản trên phạm vi toàn quốc. Điều kiện gắn với việc cơ sở dữ liệu công chứng được vận hành và thông tin từ các cơ sở dữ liệu liên quan được cơ quan chủ quản công bố theo quy định.

      Do đó, các mốc thời gian như 01/07/2028 cần được hiểu là đề xuất hoặc lộ trình đang được nghiên cứu, không nên xem là thời điểm pháp luật đã chính thức ấn định nếu chưa có văn bản của Chính phủ quy định cụ thể.

Cơ sở dữ liệu là điều kiện quan trọng

      Việc cho phép công chứng giao dịch bất động sản trên phạm vi toàn quốc đòi hỏi khả năng kiểm tra thông tin tài sản nhanh chóng và chính xác.

      Cơ sở dữ liệu công chứng có thể chứa thông tin về nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch, biện pháp ngăn chặn, cảnh báo rủi ro, giao dịch đã công chứng và các tài liệu liên quan. Đây là nguồn dữ liệu quan trọng để hỗ trợ công chứng viên kiểm tra tình trạng pháp lý của giao dịch.

      Bộ Tư pháp cũng từng nêu rằng việc duy trì thẩm quyền theo địa giới trong giai đoạn dữ liệu chưa được kết nối đồng bộ nhằm hạn chế nguy cơ công chứng trùng lặp đối với cùng một tài sản và bảo đảm an toàn pháp lý.

Người dân cần lưu ý gì trong giai đoạn chuyển tiếp?

Chưa thể tùy ý chọn công chứng bất động sản ở bất kỳ địa phương nào

      Trong thời gian chưa có lộ trình mở rộng trên toàn quốc được triển khai, người dân vẫn cần thực hiện công chứng giao dịch bất động sản theo phạm vi thẩm quyền đang được pháp luật quy định. Việc có thể thực hiện công chứng điện tử cũng không đồng nghĩa mọi giao dịch bất động sản đã được phép công chứng tại bất kỳ tỉnh, thành phố nào.

Công chứng điện tử và công chứng không theo địa giới là hai vấn đề khác nhau

      Đây là hai nội dung dễ bị nhầm lẫn. Công chứng điện tử liên quan đến phương thức thực hiện và tạo lập văn bản công chứng bằng phương tiện điện tử.

      Trong khi đó, công chứng bất động sản không phụ thuộc địa giới liên quan đến phạm vi thẩm quyền của tổ chức hành nghề công chứng. Vì vậy, việc pháp luật cho phép phát triển công chứng điện tử không đồng nghĩa với việc giới hạn địa giới đối với giao dịch bất động sản được xóa bỏ ngay.

Cần theo dõi văn bản hướng dẫn về lộ trình

      Luật Công chứng sửa đổi năm 2026 đã tạo cơ sở pháp lý cho việc mở rộng thẩm quyền công chứng bất động sản trên toàn quốc. Thời điểm áp dụng cụ thể sẽ phụ thuộc vào lộ trình do Chính phủ quy định và điều kiện vận hành của hệ thống dữ liệu.

      Vì vậy, khi thực hiện giao dịch bất động sản trong giai đoạn chuyển tiếp, các bên nên kiểm tra quy định đang có hiệu lực tại thời điểm công chứng thay vì chỉ căn cứ vào các mốc thời gian được đề xuất trước đó.