Giao dịch mua bán đất của hộ gia đình: Ai bắt buộc phải ký tên?

     Khi mua bán thửa đất được cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, việc xác định đúng người có quyền ký hợp đồng là vấn đề quan trọng. Không phải tất cả những người có tên trong sổ hộ khẩu hoặc cùng sinh sống tại một địa chỉ đều đương nhiên có quyền đối với thửa đất. Theo quy định hiện hành, cần xác định những thành viên có chung quyền sử dụng đất để xác định chủ thể tham gia giao dịch. Việc này đặc biệt quan trọng với những giấy chứng nhận được cấp theo quy định pháp luật đất đai trước đây.

Những ai có quyền đối với đất của hộ gia đình?

Không phải mọi thành viên trong hộ đều có quyền sử dụng đất

     Quyền đối với thửa đất không được xác định đơn thuần dựa trên số người có tên trong sổ hộ khẩu. Cần xem xét tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, ai là người có chung quyền sử dụng đất.

     Do đó, một người cùng đăng ký thường trú hoặc sinh sống trong gia đình nhưng không có chung quyền sử dụng đất thì không mặc nhiên trở thành chủ thể phải ký hợp đồng chuyển nhượng.

Cần xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất

     Khi giải quyết giao dịch đối với đất của hộ gia đình, cơ quan công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền có thể yêu cầu làm rõ thành viên có quyền sử dụng đất và căn cứ hình thành quyền này.

     Trường hợp giấy chứng nhận ghi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, việc xác định thành viên có quyền cần dựa trên hồ sơ, nguồn gốc đất và quy định pháp luật áp dụng tại thời điểm xác lập quyền.

Ai bắt buộc phải ký hợp đồng mua bán đất?

Thành viên có chung quyền sử dụng đất phải tham gia giao dịch

     Về nguyên tắc, những người có chung quyền sử dụng đất phải cùng tham gia việc định đoạt quyền sử dụng đất hoặc thống nhất để một người đại diện thực hiện giao dịch theo đúng quy định. Vì vậy, không nên chỉ căn cứ vào người đang đứng tên đại diện trên giấy chứng nhận để xác định duy nhất người có quyền ký hợp đồng.

     Nếu một thành viên có chung quyền sử dụng đất không trực tiếp ký, việc ủy quyền hoặc thể hiện sự đồng ý phải được thực hiện bằng hình thức phù hợp với pháp luật.

Có thể ủy quyền cho một người ký thay

     Các thành viên có quyền sử dụng đất có thể thống nhất ủy quyền cho một người đại diện thực hiện việc chuyển nhượng. Trong trường hợp này, cần có văn bản ủy quyền hợp pháp, trong đó xác định rõ phạm vi quyền của người được ủy quyền. Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, hồ sơ ủy quyền cũng cần được xuất trình để chứng minh thẩm quyền ký kết.

     Việc một người ký thay các thành viên khác mà không có căn cứ ủy quyền hợp lệ có thể khiến giao dịch phát sinh tranh chấp hoặc gặp vướng mắc khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Cần chuẩn bị giấy tờ gì khi bán đất của hộ gia đình?

     Khi thực hiện giao dịch, các bên nên chuẩn bị và kiểm tra những giấy tờ liên quan đến:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• CCCD hoặc giấy tờ định danh của những người có quyền.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hoặc thông tin thành viên trong trường hợp cần xác định chủ thể có quyền.
• Văn bản ủy quyền nếu một người đại diện ký thay.
• Giấy tờ về tình trạng hôn nhân nếu cần xác định quyền tài sản.
• Các tài liệu khác liên quan đến nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.

     Nghị định 101/2024/NĐ-CP hiện quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai.

Lưu ý khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng

     Trước khi ký hợp đồng, nên xác định rõ ai là người có quyền sử dụng đất và ai có quyền định đoạt. Đặc biệt với giấy chứng nhận cũ ghi tên “Hộ ông”, “Hộ bà”, không nên mặc định người đứng tên đại diện là người duy nhất có quyền bán đất.

     Nếu hồ sơ chưa thể hiện rõ thành viên có chung quyền sử dụng đất, tổ chức hành nghề công chứng có thể yêu cầu các bên cung cấp thêm tài liệu để xác định chủ thể giao dịch.

     Việc xác định đúng người ký ngay từ đầu giúp hạn chế tình trạng phải bổ sung hồ sơ, sửa hợp đồng hoặc phát sinh tranh chấp sau khi chuyển nhượng.

     Tóm lại, khi bán đất của hộ gia đình, vấn đề quan trọng không phải là có bao nhiêu người trong hộ mà là ai có chung quyền sử dụng đất. Những người có quyền cần trực tiếp tham gia giao dịch hoặc ủy quyền hợp pháp cho người đại diện thực hiện việc chuyển nhượng.